房地产新政对绵阳房地产市场的影响

　　2016年2月份，国家陆续出台了调整个人住房贷款、上调住房公积金存款利率和调减房地产契税营业税政策，加之上年9月以来国家和绵阳市出台的关于住房交易手续费下调、促进绵阳城区房地产市场平稳健康发展一系列政策措施，这些政策措施的出台后，对绵阳房地产市场的走势有何影响，市场目前的运行情况怎样?对此，绵阳调查队进行了一次专项调查。
　　一、政策叠加效应，新建商品住房销售增长，价格稳定，库存下降
　　1-2月，绵阳城区新建商品住房销售2081套9.28万平方米，同比增长13.2和21%。1-2月新建商品住房销售均价4542元/平方米，同比下降1.9%，2月单月销售均价4474元/平方米，环比下降0.6%。截至2月底城区还有商品住房23716套，224万平方米可供销售，可售面积同比下降6%，环比下降5.1%。
　　据对五家房地产开发企业各一个楼盘的走访，其中四个楼盘2月的销售情况都较好，成交量增加较大，只有一个楼盘成交下降；而五个楼盘的一个共同点是销售价格有所下跌，只是下降幅度有限。据调查，各公司销售增加的主要原因为：春节返乡人员购房活跃，上年下半年至今年2月的国家、绵阳稳定房地产消费政策的叠加刺激，使部分潜在购房者提前购房。而销售价格下跌的主要原因是：春节期间各楼盘开展优惠购房活动或尾盘促销，不同程度地优惠了1-3个百分点，使销售价格有所下跌。
　　受访公司认为：绵阳市政府为了促进房地产市场的稳定发展，上年出台了公积金贷款额度放宽政策，9月又出台了促进绵阳城区房地产市场平稳健康发展政策措施，今年2月国家又陆续出台了几项政策，2月看房、咨询人数有所增加，成交也有所增加，尤其是二套房增加较明显，但受住房存量压力及转让免征营业税期限调整对新房销售的影响，楼市未达到预期，回暖力度不大，市场短时间内不会出现较大波动，对政策的反映有一个过程，预计二季度会好于一季度，但季节性因素会大于政策性因素。部分业内人士预计绵阳楼市2016年销量比上年会有所增长，销售价格稳中略升。
　　二、政策不断刺激，二手房市场延续暖市行情
　　1-2月，绵阳城区二手房成交9.2万平方米，同比增长31.1%,其中，二手住房成交9万平方米，同比增长30.5%。2月单月二手房成交4万平方米，同比增长27%，环比下降24.5%，其中，二手住房成交3.9万平方米，同比增长27.8%,环比下降22.7%。1-2月二手房成交均价为4023元/平方米，同比增长1.8%；二手住房销售均价3983元/平方米，同比增长1.7%,2 月单月二手住房销售均价3909元/平方米，同比下降0.8%,环比下降3.2%。
　　据随机对三家二手房中介公司的走访，各公司情况虽各不相同，但整体情况为：由于上年3月个人住房转让免征营业税期限的调整，使二手房交易从3月开始回暖，一直持续至今年1月，尤其是对大面积（144平方米以上）的销售促进较大，成交增加明显。受访中介公司认为：2月国家陆续出台稳定房地产消费政策后，无论是售房者还是购房者观望等待的情绪较浓，特别是国家去库存战略的提出，对本地去库存政策措施期望很大，部分购房者将其单纯理解为价格的下调，使2月的成交环比下降明显，但经过一段时间的观望后，三月的成交得以较大幅度增长，预计环比增长20%以上，其中大面积住房由于营业税全免及下调契税双重刺激，使其成交量明显高于过去。
　　三、开发商对楼市预期不高，投资开发谨慎
　　近两年来，绵阳房地产开发用地交易量大幅度下降，尤其是住宅开发用地从2013年开始逐年下降，2013年比上年下降17.9%、2014年比上年下降65.3%、2015年比上年下降96.4%；房地产投资经过长时期增长后，2015年出现下降，2016年一季度延续了下降态势；新开工楼盘明显减少。2015年全市房地产投资额198亿元，同比下降5.9%,其中，城区投资额115亿元，同比下降10.4%；2016年1-2月投资额25亿元，同比下降17.8%，其中，城区投资额16亿元，同比下降5%。调查了解到部分开发商现在拿地、开发方面比较谨慎，拿地积极性不高，即使有可开发的土地也不急于开发，而是在等待更好的时机。
　　四、2016年绵阳房地产市场趋势判断
　　据调查走访的情况，绵阳房地产市场预计较长时期在不温不火的常态下运行。尽管前期及2月“稳定房地产消费”措施的不断出台，对绵阳房地产市场有一定刺激作用，利于消化库存，但价格却有所下跌，从较长时期看，在以刚性和改善性需求为主的绵阳房地产市场，无论是利好或调控政策，其影响都是相对有限的。预计全年销售增长，价格稳中略降。
　　五、两点建议
　　1.绵府办发（2015）61号《关于促进绵阳城区房地产市场平稳健康发展政策措施》，其中对购房者50%的契税补贴政策，对购房者本来是一项优惠政策，但因为购房者不能在当时得以体现，不但等待时间长，还要费时费力，使其作用减小，未能起到预期效果。有开发商和购房者建议若能像国家出台的政策那样，直接减免，可能会达到事半功倍之效。另外，如果该文件的有效期能延迟到今年年底（原有效期为今年6月底），将会对去库存起到进一步的作用。
　　2.加快新区配套设施建设。如经开区近年来房地产发展迅速，楼盘众多，居住人口也在不断增加，但配套措施却不够到位，尤其是公立学校和公共交通的建设，不能满足居民的需要，不能吸引更多的购房者前往，虽然有规划，但实施力度不够。