早些时，我就写过《谁是下一个乐荟城？绵阳商业痛定思痛》的文章，痛陈绵阳商业地产发展的种种弊端，阐述出商业地产发展的主题化、差异化发展是必由之路。但现在看来，主题化发展大家都有共识，但在主题化上又步入之前一哄而上的模式。比如，家家都上影院，以前的文章中，我说过绵阳人均拥有三平米的商业地产，或许三五年后，每个绵阳人就拥有一个影院，做绵阳人真幸福！比如，中玮海润置地效仿成都麦鲁小镇上儿童主题商业，接着三汇又上，万达又来，现在几乎每家商业地产都在上；再比如……，所以，我可以负责任的说，绵阳商业地产的下一个乐荟城可以信手拈来，比如骑虎难下的红星美凯龙，比如五和城南新天地，比如事实上已走进麦城的经开万达……。
为什么会形成这样的怪圈呢？
事实上，绵阳商业地产的开发中开发商都在纷纷探索“解围”之道，“主题化商业”成了不少开发商采用的差异化运营模式之一。教育综合体、商务综合体、文化体验式综合体等应运而生。但是，电商、同业竞争、银行信贷已经成为困扰绵阳商业地产的“三座大山”。如何加速创新和转型，一直是绵阳商业地产迫在眉睫的研究课题。
多家商业地产相关人士共同的创新和转型思路是：通过跨界运营和提升服务质量来提升客户的消费体验；希望通过餐饮、电影等途径增加客户在购物中心的停留时间，从而转化为其他消费。不过，这一运营模式上的转变往往又陷入“同质化”的境地。所以，同质化严重继续是绵阳商业地产的死穴！
问题出在哪里？
一、定位不明确。
同质化的竞争是绵阳很多商业地产难以经营下去的重要因素。谈到商业综合体，大多可以用“吃、住、玩、购”等来概况，似乎各个综合体在定位上“傻傻分不清楚”。同质化的定位，密集的建造，让绵阳不少商业综合体进入了招商难、运营难的怪圈。
商业地产项目并非是一个简单的建筑组团，而是一个有情感，有个性，有主张的生命体。定位是商业地产运作成功的基础，但绵阳多数开发商由于自身实力原因，讲求快进快出，无法静下心来仔细研究项目所在地的消费文化、寻找市场空白点和经营的差异化路线，更不可能像日本六本木那样耗时17年来打造一个城市的标杆项目了。没有寻找到“新思维”，和通过差异化经营实现“突围”，绵阳多数商业地产在立项之初已是败局锁定。
二、特色化不明显。
什么叫特色，一提到你那个项目，就知道是搞什么的，而且全城就你那儿或一二家可以有，那就叫特色，如果你自认为有特色，但你还没开业，全城到处都是了，那就很有可能“开业”就“闭业”。在绵阳，跃进路红色文化就是特色，马家巷是特色，芙蓉汉城保持了十几年的特色，现逐渐被同质化竞争湮没，能独领风骚十几年，当然已非常难得。
笔者以为，特色商业街规划不仅要遵循市场规律，避免人为造市和重复建设，还要因地制宜，因势利导，根据不同类型商业特点、发展趋势、经营内容与周边环境等因素，在经营业态、业种等方面优化组合，才能突破目前商业地产同质化竞争严重的困局，实现投资者、经营者和持有者共赢。也许，绵阳主题化商业又陷入同质化竞争的病困就在这里。
三、个性化不够。
个性化是主题化和特色化的递进和深入，可以理解为项目的标志，如彩电是长虹的标志，科技城是绵阳的标志，江油是李白文化的标志，富乐山水带，是三国蜀汉文化的标志，当年的芙蓉汉城是很好的开端，可惜这么多年过去了再无第二个商业项目提升和发展，只是做了些照虎画猫的机械运动。还有西山的子云亭文化，唐时就名满天下，上世80末90初由长虹回报绵阳时大力推进，显赫一时，却没有一个商业地产借势造力。还有南湖，还有南山，都没有哪家开发商去发掘其中的文化，打造出属于自己独有的东西，让商业与本土文化珠联璧合、相得益彰。
商业地产不是快销品，不想下真功夫、深入功夫，一味简单的克隆和模仿，最终会被市场所抛弃。
