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绵阳商业地产主题化的差异发展仍在邯郸学步

[江油李白故里网] 日期:2016年11月21日90作者:陈虎 来源:淘房家居网放大字体正常缩小关闭

  早些时,我就写过《谁是下一个乐荟城?绵阳商业痛定思痛》的文章,痛陈绵阳商业地产发展的种种弊端,阐述出商业地产发展的主题化、差异化发展是必由之路。但现在看来,主题化发展大家都有共识,但在主题化上又步入之前一哄而上的模式。比如,家家都上影院,以前的文章中,我说过绵阳人均拥有三平米的商业地产,或许三五年后,每个绵阳人就拥有一个影院,做绵阳人真幸福!比如,中玮海润置地效仿成都麦鲁小镇上儿童主题商业,接着三汇又上,万达又来,现在几乎每家商业地产都在上;再比如……,所以,我可以负责任的说,绵阳商业地产的下一个乐荟城可以信手拈来,比如骑虎难下的红星美凯龙,比如五和城南新天地,比如事实上已走进麦城的经开万达……。

  为什么会形成这样的怪圈呢?
  事实上,绵阳商业地产的开发中开发商都在纷纷探索“解围”之道,“主题化商业”成了不少开发商采用的差异化运营模式之一。教育综合体、商务综合体、文化体验式综合体等应运而生。但是,电商、同业竞争、银行信贷已经成为困扰绵阳商业地产的“三座大山”。如何加速创新和转型,一直是绵阳商业地产迫在眉睫的研究课题。
  多家商业地产相关人士共同的创新和转型思路是:通过跨界运营和提升服务质量来提升客户的消费体验;希望通过餐饮、电影等途径增加客户在购物中心的停留时间,从而转化为其他消费。不过,这一运营模式上的转变往往又陷入“同质化”的境地。所以,同质化严重继续是绵阳商业地产的死穴!

  问题出在哪里?
  一、定位不明确。
  同质化的竞争是绵阳很多商业地产难以经营下去的重要因素。谈到商业综合体,大多可以用“吃、住、玩、购”等来概况,似乎各个综合体在定位上“傻傻分不清楚”。同质化的定位,密集的建造,让绵阳不少商业综合体进入了招商难、运营难的怪圈。
  商业地产项目并非是一个简单的建筑组团,而是一个有情感,有个性,有主张的生命体。定位是商业地产运作成功的基础,但绵阳多数开发商由于自身实力原因,讲求快进快出,无法静下心来仔细研究项目所在地的消费文化、寻找市场空白点和经营的差异化路线,更不可能像日本六本木那样耗时17年来打造一个城市的标杆项目了。没有寻找到“新思维”,和通过差异化经营实现“突围”,绵阳多数商业地产在立项之初已是败局锁定。

  二、特色化不明显。
  什么叫特色,一提到你那个项目,就知道是搞什么的,而且全城就你那儿或一二家可以有,那就叫特色,如果你自认为有特色,但你还没开业,全城到处都是了,那就很有可能“开业”就“闭业”。在绵阳,跃进路红色文化就是特色,马家巷是特色,芙蓉汉城保持了十几年的特色,现逐渐被同质化竞争湮没,能独领风骚十几年,当然已非常难得。
  笔者以为,特色商业街规划不仅要遵循市场规律,避免人为造市和重复建设,还要因地制宜,因势利导,根据不同类型商业特点、发展趋势、经营内容与周边环境等因素,在经营业态、业种等方面优化组合,才能突破目前商业地产同质化竞争严重的困局,实现投资者、经营者和持有者共赢。也许,绵阳主题化商业又陷入同质化竞争的病困就在这里。

  三、个性化不够。
  个性化是主题化和特色化的递进和深入,可以理解为项目的标志,如彩电是长虹的标志,科技城是绵阳的标志,江油李白文化的标志,富乐山水带,是三国蜀汉文化的标志,当年的芙蓉汉城是很好的开端,可惜这么多年过去了再无第二个商业项目提升和发展,只是做了些照虎画猫的机械运动。还有西山的子云亭文化,唐时就名满天下,上世80末90初由长虹回报绵阳时大力推进,显赫一时,却没有一个商业地产借势造力。还有南湖,还有南山,都没有哪家开发商去发掘其中的文化,打造出属于自己独有的东西,让商业与本土文化珠联璧合、相得益彰。
  商业地产不是快销品,不想下真功夫、深入功夫,一味简单的克隆和模仿,最终会被市场所抛弃。

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