三四线城市房地产市场调研纪要：绵阳市

　　房价倍涨后购买力透支，市场显著降温，年内供应量大。作为四川省内第二大城市的绵阳市，位置上，市区南距成都98公里，东距重庆300多公里，北距西安700公里，与广元市、南充市、遂宁市、德阳市、阿坝羌族自治州和甘肃省陇南市文县接壤；下辖3区（涪城区、游仙区、安州区）、5县（三台县、盐亭县、梓潼县、平武县和北川羌族自治县）、1县级市（江油市）；到2017年末，全市总户数206.94万户，户籍人口536.82万人，常住人口483.56万人，常住人口城镇化率51.01%。城市建成区面积139.1平方公里，城区常住人口132.8万。产业而言，绵阳是国务院批准建设的中国唯一的科技城，重要的国防科研和电子工业生产基地，有国家级科研院所18家，高等院校14所，有大中型骨干企业72家、上市挂牌企业30家、科技型中小企业10252家；收入水平，2017年，全市城镇居民人均可支配收入31822元，增长8.2%，总量比全省平均水平高1095元；农村居民人均可支配收入14752元，增长9.2%，总量比全省平均水平高2525元。
　　基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年，绵阳市商品房销售面积达到554.85万平方米，同比增长40.8%，而在2012-2016年间基本维持在每年330万平方米左右。
　　因其与成都距离较近的地缘优势，较早受到市场热度辐射，2017年上半年开始，绵阳房地产市场开始火热，但由于前期开发不足和供应较少，房价迅速从5000元/平方米左右一路大涨至9000元/平方米左右，不足一年间房价实现倍增。当前，与川渝其他同类三线城市如资阳、德阳等一样整体依旧火热，但房价翻倍后客户购买力显著透支，市场明显降温，但低价跑量的刚需项目仍可以做到开盘日光。市场客群主要是本地存量需求和外出务工族的返乡置业投资需求，普遍对精装产品接受度低，基于总价（首付和月供能力）考量，总价高于100万元以上产品去化寥寥，毛坯产品更受关注。从年内潜在供应量来看，经济开发区（城市东南方向，地势平坦）未来供应非常大，年内约有10余新盘上市。恒大、东原、中梁、万达等排名前列房企进驻，个别项目如中梁壹号院为了“抢跑”，最高可有6个点的折扣优惠，但房企仍一致看好市场前景，信心满满在于地价推动和地方财政。
　　无限制政策，首付低至25%。目前绵阳房地产市场暂无限制措施，也没有限价措施，政策环境较为宽松。信贷政策上，认贷不认房，首套房首付25%，利率基准上浮10%，二套房首付40%，利率基准上浮30%~40%，但银行放款周期普遍较长，达到两至三个月。
　　本地客群占比大，返乡投资客多，承受力在总价100万元以下。从客户来源地看，绵阳市城区本地客群占比大，约40%左右，30%是绵阳周边各县的购房者，其余30%左右则是四川省内以及外省购房者。
　　从购房动机上来看，除了城乡刚需和改善自住需求外，绵阳外出务工返乡置业投资者居多，尤其是每年春节期间成交量会明显上涨。四川省内客群多为成都限购政策出台后被挤压出成都市场的购房者。外省客群大多来自甘肃省，多为投奔绵阳中学优质教育资源而来的教育投资购房。
　　从产品需求结构来看，户型集中在80~120平方米，占比达到60%~70%。产品总价天花板在100万元左右，且客群对精装房普遍接受度较低，去化有显著影响。
　　未来土地供应也不容小觑。当前，绵阳市商品住房库存量维持较低水平，但年内将新增大量供应，尤其是经济开发区，新开楼盘将达到10余个，这决定了今年全年的整体的供应量会比去年显著增加。
　　对于未来潜在供应而言，绵阳市场棚改动作力度和规模很小，旧城改造比较困难。2018年，绵阳土地市场有所降温，导向仍以土地财政为主，市内和经开区大量可供应的闲置土地预计将陆续上市形成供应。
　　未来供应大，支付力难支撑房价，成都政策放松则需求流失。目前来看，绵阳有大量闲置土地，库存充足。随着待售项目加快推案节奏，叠加近一年内出让地块陆续开发销售，未来供应相对充足。而由于地价上升推动的房价不断上升，并不断强化预期，而房价相对人均月收入仅为3000元-5000元的购买力而言，逐渐将无法支撑房价的持续上涨，去化放缓并回归常态也将很快临近。
　　另一方面，受制于成都当前政策控制严格，甚至限价因素，导致绵阳房价与成都房价价差并不非常显著，而且从长远看，现阶段包括未来依然是从战略上举全省之力发展成都，绵阳的城市发展进度较慢，一旦成都楼市政策放松，势必仍将吸附大量绵阳市民去成都买房，预计下半年市场将持续火热，长期则需求不足。
　　典型项目一：东原·观天下。销售情况：该项目处于绵阳市中心一环内，是东原地产在绵阳的深耕大盘，持续开发近10年，通过自建的横跨涪江的东原大桥，直接连通绵阳传统市中心，当前在售为东原城第五期开发，也是整体项目的最后期，容积率约3.5，由11栋楼组成，约2176户，主打114平方米三房，均价9200元/平方米。项目附带东原自主品牌“童梦童享”，房源稀缺性较高。
　　典型项目二：恒大·翡翠龙庭。项目情况：该项目是恒大地产在经济开发区的第二个项目，目前处于推广蓄客阶段但尚未全面营销。项目容积率约3.0，由12栋楼组成，约1765户，2梯4/5户，户型面积为91~127平方米，均价预计12000元/平方米。6月份预计开盘6栋楼共800余套，但目前估算的蓄客量并不特别理想，主要是客户对总价承受力有限和装修房认可度不高。
　　典型项目三：万达观澜。项目情况：该项目是绵阳市第二座万达广场，相比传统市中心的万达广场，经开区的CBD万达广场更是一个大型的城市综合体，由分为三期开发的住宅，数栋商办公寓，高星级酒店、万达广场和散售商铺（金街）组成。其中当期在售住宅为二期，一期已交付入住，二期也尾盘销售，三期规划未定。其中二期容积率约3.9，由4栋楼组成，约1833户，主打89-128平米三房，均价8200元/平方米左右。商办公寓为40-90平方米户型产品，均价约6500元/平方米左右。