江府规〔2022〕4号
江油市人民政府关于印发《江油市农村住房建设管理办法（试行）》的通知
高新区管委会，各乡镇人民政府、街道办事处，市级有关部门：
《江油市农村住房建设管理办法（试行）》已经市十九届政府第18次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻实施。
江油市人民政府
2022年12月9日
江油市农村住房建设管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为了规范和加强农村住房管理，节约集约利用土地，提高房屋质量，增强农村住房抗震设防和抵御自然灾害的能力，保障农村村民合法权益，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省农村住房建设管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于江油市城市规划建设用地范围以外的集体土地上农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及质量和安全监督管理。
第三条 农村住房建设管理遵循规划先行、先批后建、一户一宅、安全适用、适度集中、绿色环保、风貌协调的原则，坚持依法管理和村民自治相结合，体现当地历史文化和地域特色。
第四条 市人民政府对农村住房管理工作实施统一领导，将农村住房管理工作经费纳入财政预算，协调解决农村住房工作中的重大问题，并督促有关部门依法履行监督管理职责。
市农业农村局负责宅基地管理的指导和监督等工作。
市自然资源局负责农村住房规划管理的业务指导等工作。
市住房和城乡建设局负责农村住房建设的监督管理和指导、农村住房风貌管控、农村建筑工匠培训管理。
市公安、财政、民政、生态环境、行政执法、交通运输、水利、文旅、应急、行政审批、市场监管、工业和信息化等部门按照各自职责做好农村住房相关业务指导和服务工作。
乡镇人民政府是本行政区域内农村住房建设规划管理的实施主体。负责组织编制乡村国土空间规划，依法依规履行规划许可、宅基地审批、到场审查、批准后放线、施工过程的监督管理、建成后核查验收监管等职责。
第五条 村集体经济组织和村民委员会应当在乡镇人民政府的指导下，协助做好农村住房建设审查、巡查等工作；将农村住房建设自治管理内容纳入村规民约。及时阻止农村住房建设中的违法行为，并报告乡镇人民政府。
第六条 任何单位和个人有权对农村住房建设和使用活动中的违法行为进行举报。
第二章 农村住房规划和用地
第七条 乡镇人民政府应当编制村规划，市自然资源局负责指导。村规划经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，由乡镇人民政府报市人民政府审批，市人民政府按照规定程序批准后，应当及时公布，并印发有关乡镇。
第八条 编制村规划应当以国土空间规划为依据，从实际出发，尊重村民意愿，内容应当符合有关法律法规和省、市的相关要求。
第九条 农村住房建设应当符合村规划，未编制村规划的，应当符合乡镇国土空间规划。依法从严控制公路两侧、高速公路入口、危化品工厂和加油站周围等的农户建设；自然保护区、风景名胜区、历史文化名村、传统村落等区域内的农村住房建设，还应当符合相关法规、专项规划和控制性详细规划。
第十条 农村住房建设应当科学选址，坚持节约、集约用地原则，尽可能在规划的农村集中居住点选址布局，充分利用废旧宅基地、空闲地和非耕地。避免占用耕地、天然林地、公益林地。合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道。
乡镇人民政府应当依据乡村规划和地质灾害普查分布图等，对重新选址的农村住房宅基地及其相邻区域的地质、地理环境进行安全性评价。确需进行安全性评估的，由乡镇人民政府组织自然资源、住房和城乡建设、水利、应急等部门进行安全性评估。
第十一条 农村住房禁止在下列区域选址：
（一）永久基本农田和生态保护红线；
（二）山洪地质灾害易发地段和地下采空区；
（三）饮用水水源一级保护区；
（四）文物保护范围；
（五）需修复的污染或者有污染风险的地块；
（六）法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。
第十二条 公路两侧、高速公路出入口控制范围：
单户新建房选址按公路技术等级明确建筑设施滴水距公路用地外缘起向外的距离标准：按国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米、高速公路不少于30米的建筑控制区范围进行控制。
农村村民聚居点规划选址与公路建筑控制区边界外缘的距离应当符合标准：国道、省道不少于50米；县道、乡道不少于20米。并尽可能在公路一侧建设。
第十三条 铁路两侧控制范围：
从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁（含铁路、道路两用桥，下同）外侧起向外的距离分别为：城市郊区居民居住区高速铁路为12米，其他铁路为10米；村镇居民居住区高速铁路为15米，其他铁路为12米；其他地区高速铁路为20米，其他铁路为15米。
第十四条 水利工程控制范围：
（一）河道两岸控制范围，有堤防（护岸）的，从堤防（护岸）背水侧堤脚计起向岸边后退20米以上，无堤防（护岸）的，由河道行政主管部门按防洪标准明确规划治导线及河道管护范围。
（二）水库库区控制范围为校核洪水水位线以下；水库大坝控制范围按大、中、小型水库从主坝的下游坡脚和坝肩外延分别至300米、200米、100米以上，各类水库副坝按小型水库管理；渠道分别从填方渠道坡脚或者挖方渠道渠顶向外延至10米以上。
（三）水闸控制范围按大、中、小从水闸两侧外延分别至100米、50米、30米以上。
第十五条 电力线路控制范围：
（一）架空电力线路保护区：导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行面内的区域，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下：1－10千伏，5米；35－110千伏，10米；54－330千伏，15米；500千伏，20米。
（二）电力电缆线路保护区：地下电缆为电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域。
第三章 农村宅基地申请和审批
第十六条 农村村民每户宅基地面积不得超过《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》规定的标准，3人以下的户按3人计算，不得超过90平方米；4人的户按4人计算，不得超过120平方米；5人以上的户按5人计算，不得超过150平方米。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新增宅基地面积不得超过上述标准。超过上述标准批准或使用的，依法追究相关责任。
第十七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，符合下列情形之一的，可以以户为单位申请宅基地：
（一）无宅基地的；
（二）具备分户条件，确需分户而现有宅基地低于分户的标准的；
（三）因基础建设和村镇建设规划用地搬迁、拆迁，需要重新安排宅基地的；
（四）具有本村户籍的本集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；
（六）现有住房属于危房，需拆除新建的；
（七）自愿退出宅基地向村民集中建房点集聚的；
（八）改善住房条件，需改建、扩建或者拆除新建的；
（九）法律规定的其他可依法申请的情形。
第十八条 农村村民有下列情形之一的，不予批准宅基地：
（一）城镇居民或非本村村民申请宅基地的；
（二）不符合建房立户条件的；
（三）不符合“一户一宅”的；
（四）符合分户条件，但现有宅基地面积已达到分户建房用地合计面积标准的；
（五）将原住宅以出租、出售、赠与等形式转让的；
（六）申请建房的宅基地存在权属争议的；
（七）原有住房被征收已得到住房安置的；
（八）有违法住房建设行为未处理结案的；
（九）法律规定的其他不符合申请建房条件的情形。
第十九条 农村住宅新建、改建、扩建，申请人应持以下资料向村民小组提出申请：
（一）农村村民宅基地和住房建设（规划许可）申请表；
（二）户口簿或身份证明复印件（核原件，交复印件）及农房设计图要件；
（三）农村村民宅基地使用承诺书。
第二十条 农村村民住房建设应当按下列程序办理审批手续：
建房申请人向村民小组提交申请，经村民小组会议讨论通过并公示5个工作日。公示期满无异议或异议不成立的，报村集体经济组织审查，重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等。经村民会议或者村民代表大会讨论通过后，在5个工作日内完成初审。初审通过后报乡镇人民政府。
乡镇人民政府接受申请后，应当及时组织乡镇承担农业农村、自然资源、乡村住建等相关职能的机构现场选址踏勘，对用地性质、规划布局、面积标准、外观风貌等进行审查；涉及交通、公安、林业、水利、电力等部门职责的，乡镇要及时征求有关部门意见，有关部门原则上应在10个工作日内签署意见；对法律法规政策规定明确、乡镇能够承担的审查事项，尽量委托乡镇有关部门审查。
经审核符合批准条件的，在接到申请后20个工作日内核发《农村村民宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，将审批情况书面报市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局备案。不符合批准条件的，退回申请材料，并书面告知不予批准的理由。
第二十一条 申请占用农用地和未利用地建房的，应当依法办理土地转用审批手续后再进行审批。村民申请农村自建房建设，不得影响相邻权利人的通行、通风、采光、排水等，不得危害相邻权利人的房屋安全。
第二十二条 村民申请易地建房的，应当提供在新房建成后90日内处置原有建筑物并退出原有宅基地的承诺书，再按照本办法第二十条规定办理村民住房建设审批手续。
第二十三条 村集体经济组织统一在农村集体建设用地上集中建设农村住房的，由村集体经济组织提出申请，参照本办法中有关规定执行。
第四章 农村住房设计和施工
第二十四条 农村住房设计应当满足国家及省发布的农村居住建筑设计技术规范和标准的要求。农村住房设计应当执行《中国地震动参数区划图》《四川省农村居住建筑抗震技术规程》《四川省农村居住建筑抗震设计技术导则》《四川省农村居住建筑抗震构造图集》等技术导则的规定。
第二十五条 住房和城乡建设局应当按上级规定编制和定期更新农村住房建设通用图集。
农村住房建设可以选用市住房和城乡建设局推荐的农村住房建设通用图集，也可委托具有相应资质的设计单位进行专业设计。
对于委托设计单位专业设计的农村村民自建住宅项目，实行设计质量自审承诺制，办理开工申请时，应提交建房村民、设计单位共同签署的《江油市农村住房施工图设计自审承诺书》。
第二十六条 市住房和城乡建设局应当指导乡镇人民政府落实监督管理职责，建立技术巡查制度，组织提供技术力量支持。乡镇人民政府应当建立农村住房建设管理巡查制度，开展日常巡查，对发现的违法违规行为和安全隐患，按照有关规定及时处理。
第二十七条 农村集体建设用地上的房屋建筑活动应当符合房屋建设相关标准、规范和操作规程等要求。
第二十八条 乡镇人民政府和村民委员会应当指导、监督建房村民与承揽人签订施工合同，明确质量责任、安全责任、质量保证期限和双方权利义务，可以约定承揽人负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。
第二十九条 建房村民应当选择培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业承揽农村住房建设业务，并与承揽方订立书面合同，建议使用住房和城乡建设部门制定的农村住房建设施工承包合同范本。建房村民与承揽人应当在施工合同中约定并明确农村住房竣工验收后的保修期限和责任。承揽人为施工单位的，应当执行国家住宅建筑保修期限的相关规定。
第三十条 村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，农村建筑施工人员个人不得承揽施工，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡镇人民政府申报，纳入工程质量监督：
（一）3层及以上的；
（二）建筑面积300平方米及以上的；
（三）6米跨度及以上的；
（四）统一规划、统一建设的。
第三十一条 建房人取得宅基地用地审批和乡村建设规划许可后，应当在开工前向乡镇人民政府申请开工查验。乡镇人民政府应当组织乡镇承担农业农村、自然资源等相关职能的机构进行开工查验，实地丈量宅基地，确定建房位置。未经开工查验的，不得开工建设。
第三十二条 承揽人应当按照设计图纸施工，做好施工记录，保证施工资料完整。承揽人对农村自建房建设的施工质量和安全负责，在施工中应当采取安全施工措施，及时发现和消除安全隐患。
第三十三条 乡镇人民政府、市住房和城乡建设局应当建立农村住房建设施工监督管理制度，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导并监督管理。
乡镇人民政府负责农村住房建设施工安全监督管理，村民委员会负责巡查现场施工安全管理。建房村民与承揽人应当签订施工安全责任书。
第三十四条 市场监管、工业和信息化、住房和城乡建设等部门应当依法对建筑材料质量进行监管。
第五章 农村住房竣工验收和登记
第三十五条 市住房和城乡建设局应当根据国家有关规定及《四川省农村住房竣工验收管理指导意见》，结合当地实际，制定农村住房建设竣工质量验收具体办法，并按一定比例对验收结果进行实地抽查，发现农房在竣工验收过程中有违反国家有关农房质量管理规定行为的，应责令停止使用，重新组织竣工验收。
第三十六条 农房建设竣工后，符合下列条件的，可以组织竣工验收:
（一）完成施工合同、施工图或施工方案约定的各项内容；
（二）承揽人在农房完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和农房建设相关技术标准，符合施工合同、施工图及施工方案要求，并提供具有地基基础、主体结构、防水工程、隐蔽结构、抗震构造措施等重点部位施工过程的施工记录和自查抽查记录资料；
（三）对于购买第三方服务对农房质量进行监管的，第三方应对农房质量现场检查提出意见，对验收结果负责，并在竣工验收申请上签字；
（四）建房村民会同承揽人共同签署了《农村住房质量保修书》；
（五）验收前，存在乡镇人民政府或住房和城乡建设部门责令整改的问题，已全部整改合格。
属于政府购买第三方服务对农房质量进行监督的，除具备前款条件外，接受委托的第三方应对农房质量现场检查合格。
第三十七条 对于符合竣工验收条件的农房，建房村民应当根据《四川省农村住房建设管理办法》和合同约定及时会同承揽人进行竣工验收。建房村民应当组织承揽人、村民委员会或村民建房委员会代表、第三服务方等单位组成验收组，必要时可邀请有关专业技术人员参加验收。
建房村民应当在农房竣工验收10个工作日前将验收的时间、地点、验收组名单告知农房所在地乡镇人民政府。
第三十八条 乡镇人民政府应当在收到申请10个工作日内，组织乡镇承担农业农村管理职能的机构对宅基地使用面积、四至情况进行验收；乡镇承担自然资源管理职能的机构对是否符合规划要求进行验收。
乡镇人民政府应当对农房竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反农房建设质量管理规定行为的，按照《四川省农村住房建设管理办法》有关规定处理。
第三十九条 参与农房竣工验收的建房村民、承揽人等各方不能形成一致意见时，应当依据合同约定或协商提出解决的方法，依法整改合格，形成一致意见后，重新组织农房竣工验收。农房竣工验收应当按以下程序进行:
（一）建房村民、承揽人、第三服务方等分别陈述农房建设合同履约情况和选址、设计、施工等农房建设环节执行法律、法规和农房建设强制性标准及相关技术标准的情况；
（二）查阅农房施工记录资料；
（三）实地查验农房质量；
（四）对农房质量作出全面评价，并达成农房竣工验收是否合格的一致意见。
第四十条 采用装配式的农房在竣工验收时应符合《四川省装配式农村住房建设导则》要求。
第四十一条 农房竣工验收合格后，签署《农村村民宅基地和住房建设（规划许可及竣工）验收意见表》，作为农房竣工验收合格的证明文件。经验收合格后，方可投入使用；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。
第四十二条 农房存在第三十条规定情形的，应当按照《建设工程质量管理条例》《四川省建筑管理条例》等规定的基本建设程序进行竣工验收及监督管理。
第四十三条 农房竣工验收合格后方可办理农村住房所有权登记以及宅基地使用权登记。
属于建新退旧的，建房村民应当在新房建成后，按照承诺书处置原有建筑物并退还原有宅基地，方予登记办证。
第四十四条 农村住房建设竣工验收合格后，村民建房资料应在30日内报乡镇人民政府存档，乡镇人民政府应当依照国家建设档案管理的规定，建立农村住房建设档案，做到一户一档。有条件的乡镇应当建立农村住房建设电子档案数据库。建房村民应当提供下列资料存档：
（一）建房村民和承揽人身份证明资料；
（二）施工图（农房设计方案）、施工合同以及建房村民与承揽人签订的《农村住房质量保修书》；
（三）承揽人资质证明资料（农村建筑工匠培训合格证书）；
（四）施工记录和检查记录；
（五）主要建筑材料、建筑构配件的出厂合格证明或进场复检报告；
（六）农村住房竣工验收记录；
（七）建房村民与承揽人确认的已结清工程款的资料。
第六章 法律责任
第四十五条 违反本办法的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。
第四十六条 乡镇人民政府与住房和城乡建设部门工作人员有下列行为之一的，由乡镇人民政府、住房和城乡建设部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）对符合法定条件的申请人拒不受理或者未按规定受理申请、核发乡村建设规划许可证的；
（二）未按规定履行监管指导责任造成重大质量安全事故、财产损失的；
（三）滥用职权、玩忽职守、违反廉政规定的。
第四十七条 农村住房建设承揽人有下列行为之一的，由市住房和城乡建设局或者乡镇人民政府依法责令限期整改；情节严重的，市综合行政执法局可以对主要责任人处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的；
（二）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
（三）不按规定提供施工记录或者施工资料的；
（四）不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的；
（五）农村住房竣工后，未依照本办法规定参加竣工验收的。
承揽人为建筑施工企业的，依照建筑业管理法律、法规处罚。
第四十八条 在乡村国土空间规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法进行拆除。
在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，进行重建、扩建，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出行政决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十九条 本办法试行期2年，自2023年1月14日起施行。如国家、省出台新的规定，则按新规定执行。
附件：1.农村村民宅基地和住房建设（规划许可）申请表
2.农村村民宅基地使用承诺书
3.农村村民宅基地和住房建设（规划许可）审批表
4.中华人民共和国乡村建设规划许可证
5.农村村民宅基地批准书
6.农村村民宅基地和住房建设开工查验表
7.农村住房质量保修书
8.农村村民宅基地和住房建设（规划许可及竣工）验收意见表
