梁某夫妇怎么也没想到，他们买房18年后，被卖房的朱某夫妇以集体土地为由告上法庭，要他们返还房屋。一审法院判决房屋买卖协议无效，限期返还房屋。梁某夫妇上诉，二审法院认为房屋买卖协议有效，判决驳回原告的诉讼请求。
卖房18年后 卖主以集体土地为由要收回
1998年3月，梁某夫妇与朱某夫妇签订了一份房屋买卖协议，以8万元的价格购买了朱某夫妇位于绵阳市城郊某村的房屋。付款后，朱某夫妇搬出房屋，将所属产权证和土地使用证移交给了梁某夫妇，并协助办理了过户手续。
购得房屋后，梁某夫妇将原房屋的集体土地性质转为国有土地，对房屋进行了增建。两年后，随着绵阳城区的迅猛发展，梁某夫妇购房所在的某村成了城区，村民成为市民，房屋价值大增。
就在这时，梁某夫妇没有想到的事情发生了。2016年2月，原房屋卖主朱某夫妇将他们告上了法庭，要收回已快卖出18年的房子。朱某夫妇称，他们卖房后才了解到，因他们卖出的房子宅基地土地权属为某村集体所有土地，他们与被告自行转让该房屋违反《土地管理法》。请求法院确认买卖协议无效，判令被告立即返还占用的房屋并承担诉讼费。
梁某夫妇辩称，原告出售给他们的房屋有相关权属证书，属于合法建筑，双方就房屋转让一事达成一致且已实际履行，依照现行法律、法规，没有任何法律或行政法规规定在宅基地或划拨土地上建造的房屋不能出售。他们购房后一直占有使用至今，并对部分房屋进行了改良和扩建，原告提起诉讼违背诚实信用原则，请求法院依法驳回。
一审判决：法律禁止非集体组织成员买卖房屋
一审法院认为，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该规定看，农村村民出卖住房是禁止的。因我国实行房地一体的原则，农村居民在出让房屋时，宅基地一并转让。因宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特殊身份关系相联系，具有社会保障性，故非集体组织成员买卖房屋法律是禁止的。原告与本村以外人员即被告签订的购房协议，违反法律规定，属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。
由于双方签订的购房协议无效，依照《民法通则》第六十一条第一款“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方……”之规定，被告应立即返还本案所涉宅基地及地上建筑物，其向原告支付的购买房屋款8万元及由此给自己造成的损失，可另案向原告主张返还及赔偿。
买主上诉：该判决违反法不溯及既往原则
宣判后，梁某夫妇不服，提出上诉，称案涉房屋土地早已依法转为国有土地，符合法定转让条件;双方交易发生在1998年3月，一审所用《土地管理法》条文系后来规定，违反法不溯及既往原则，属适用法律错误;被告与原告双方已全部履行了合同内容，且被告已占有房屋近18年，并进行了添附，占有合法，应得到保护，请求二审发回重审或依法改判，驳回原告的诉讼请求。
朱某夫妇辩称，宅基地是否转为国有土地，不影响之前土地性质，违法行为自始无效，物权法亦未规定宅基地可以转让，交易行为发生在1998年，适用的是土地管理法，修订的内容是延用了之前土地管理法的精神，没有宅基地和集体土地可私自转让的规定，他们当年是农业户口，才取得这块土地的。
终审判决：驳回卖主返还房屋的诉讼请求
法院认为，本案《购房协议》订立于1998年3月，根据法不溯及既往原则，应依照1998年3月前施行的法律认定本案《购房协议》的效力。依照《民法通则》第五十八条第一款规定，本案当事人双方签订《购房协议》的民事行为既未违反当时生效的法律，也不属于其他民事行为无效的情形，该民事法律行为自成立时起具有法律约束力，因而《购房协议》合法有效。原判依照《土地管理法》第六十二条、第六十三条认定该购房协议无效，但该法律条款均为《土地管理法》1998年8月29日修订后的新增条款，自1999年1月1日起施行，对于认定本案《购房协议》效力不具有溯及力。梁某夫妇的上诉理由应予支持。
近日，绵阳中院终审撤销一审判决，驳回朱某夫妇的诉讼请求并承担案件受理费。
