三四线去库存支撑 房地产投资将保持稳定

　　近期，楼市政策在继续收紧。目前，热点城市房贷优惠利率折扣普遍收紧至9折及以上，二套住宅利率上浮10%。金融紧缩杠杆以打击“借短钱”套利的行为，这是下一阶段宏观审慎监管的重点内容，短期融资利率或继续上升。业内预计，利率市场化、融资多渠道的情况下，今年银行放贷利率或将回到基准利率。近日，中国基金业协会发文规定，如果资管计划、私募基金要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。
　　今年1月份6293亿元的新增居民中长贷（按揭为主）创历史新高，但业内认为这是不可持续的。单月信贷高增长，很大程度上是去年四季度银行控制按揭投放，导致积压的投放顺延至今年年初。今年楼市销售大概率下行，且近日发布的去年四季度货币政策执行报告明确了“稳健中性”的货币政策基调，提出个人住房贷款“合理增长”，这意味着2016年下半年以来，房贷动辄占信贷投放60%左右的楼市“加杠杆”倾向不会再现，房贷投放将受到“窗口指导”。
　　不过笔者认为，全国楼市并不会出现明显下滑。一方面，中央经济工作会议，央行四季度货币政策执行报告，近期住建部新闻发布会等，均明确了要支持首次和改善型等合理需求，这是落实住房回归“居住属性”在各部门政策中的体现；另一方面，即便房贷优惠利率回到9折或基准，但首套房首付比例、贷款利率仍在历史低位。
　　另外，在一二线城市房价上涨的溢出和辐射效应下，三四线楼市春节前后明显反弹。根据国家统计局70个城市房价数据，热点城市房价基本停涨，但三四线城市新房价格近几个月均保持上涨态势。
　　住建部负责人日前明确表示，针对三四线城市去库存的各项政策将在2017年继续执行。同时提出，要结合城镇化，通过基础设施互联互通，提高城市对农业转移人口吸引力等新手段来去库存。目前，三四线城市楼市开发投资、库存分别占全国的60%和80%。2017年，热点城市楼市将大概率回落，若600多个三四线城市的楼市回升，全国楼市也有望保持稳定。三四线楼市杠杆需求低，无论对城镇化、去库存，或抑制资产泡沫，其回升都是监管层希望看到的。
　　就全国而言，无论房价收入比、库存周期，还是房价涨幅，并不存在过热的判断。全国336个地级市中，目前房价下降的占34%。而同比上涨的200多个城市中，涨幅在5%以下的占比近60%，房价涨幅超过10%的只有20个城市。也就是说，只要控制住这20个城市，楼市风险就在掌握中。因此，除了打击套利、投资投机外，整体资金面不会紧缩。无论收紧优惠房贷折扣利率，或严禁私募基金投资热点楼市，调控在做“二分法”，即严控少数热点、支持全国楼市。
　　因此，笔者判断，尽管2017年楼市成交量会比创历史新高的2016年有所回落，但整体将保持高位运行态势。
　　另外，笔者认为，房地产开发投资可能将表现得更加稳定。首先，由于新开工在2014年至2015年负增长，土地购置连续5年（2012年至2016年）负增长，热点城市库存消化周期降至8个月左右，三四线城市也有下降，开发商“补库存”动力强劲。其次，特色小镇正在成为开发“热土”。自2016年7月份，三部委发布文件，提出在全国范围内开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右特色小镇，引领带动全国小城镇建设后，截至目前已有26个省份发布地方特色小镇推进方案。2月20日，国务院发布《关于创新农村基础设施投融资体制机制的指导意见》，要求加快农村基础设施建设步伐。目前，万科、绿地和碧桂园等十几家龙头房企均把特色小镇作为今年业务发展的重要方向。