绵阳市人民政府办公室
关于印发《绵阳市住房专项维修资金管理暂行办法》的通知
绵府办发〔2014〕55号
各县市区人民政府，科技城管委会，各园区管委会，科学城办事处，市级各部门：
《绵阳市住房专项维修资金管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发你们，请认真贯彻执行。
绵阳市人民政府办公室
2014年9月26日
绵阳市住房专项维修资金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强住房专项维修资金的监督管理，保障住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住房专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》）（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《四川省物业管理条例》、《关于印发四川省住宅专项维修资金管理细则的通知》（川建发〔2009〕21号）等文件精神，结合绵阳实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于绵阳市行政区域内的住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称住房，是指供人居住、生活和工作的房屋。
本办法所称住房专项维修资金（以下简称“维修资金”），是指住房共用部位、共用设施设备保修期满后，专项用于维修、更新、改造的资金。
本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住房的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
第三条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
第四条 市房管局和市财政局负责制定本市维修资金管理的政策办法，指导和监督全市维修资金的归集、管理、使用工作。
市维修资金管理机构负责城市规划区内维修资金的统一归集和管理，指导和监督各县（市、区）维修资金管理工作。
各县（市、区）房地产主管部门负责本辖区内维修资金的归集、管理、使用、监督。
维修资金管理机构应当依法接受审计、监察等部门的审计监督。
第二章 交 存
第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；
（三）两个以上业主的非住宅物业。
第六条 绵阳城市规划区内住房的首次维修资金，由购房人按下列标准交存：配备电梯的住房按合同备案的建筑面积75元/平方米交存;未配备电梯的住房按照合同备案的建筑面积50元/平方米交存；车库车位按合同备案的建筑面积40元/平方米交存。
各县（市、区）住房的首次维修资金交存标准由当地房地产主管部门会同同级财政部门制定，并经当地人民政府批准后实施。
维修资金属于该房屋业主所有。
第七条 征收(拆迁)安置实行产权调换和征地拆迁（农转非）安置的房屋，征收(拆迁)人在办理产权初始登记手续前，按第六条规定交存维修资金，征收(拆迁)还房中等面积维修资金由征收(拆迁)人交存并归被征收(拆迁)人所有。征收(拆迁)人与被征收(拆迁)人在房屋征收(拆迁)安置产权调换协议中或征地拆迁（农转非）安置房屋协议中应当载明征收(拆迁)人首次交存维修资金事项。房屋征收(拆迁)后个人交存剩余的维修资金归征收(拆迁)人所有。
第八条 维修资金的交存时限：购房人在办理购房合同备案前，可委托房地产开发建设单位对出售房屋代收代交；尚未出售的房屋及公有住房出售的，在办理产权初始登记手续时由房地产开发建设单位或公有住房售房单位代为交存，房屋出售时转由购房人承担。
第九条 业主、开发建设单位和公有住房售房单位在交存维修资金后，管理机构应当出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。
第十条 维修资金的补充：
（一）利用业主依法享有的房屋本体和物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充维修资金，并分摊计入相关业主的分户账；
（二）共用设施设备报废后回收的残值，统一纳入维修资金，并分摊到业主的账户；
（三）利用维修资金购买国债等实现的增值收益、维修资金的存储利息分摊到业主的账户。
第十一条 维修资金的续筹：
业主分户账面的维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交，续交后分户账面维修资金余额应当不少于首次交存金额。
房屋所有权转让时，原业主（转让人）维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，并在房屋买卖合同中约定。
维修资金不足时，可以经小区内三分之二以上业主书面同意，一次性筹集维修资金或者经小区内三分之二以上业主书面同意，委托小区物业服务企业在收取物业服务费时按一定比例代收、代交。
原业主未交存首期专项维修资金或者业主分户账面余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额交存后，凭维修资金专用票据或交存证明及其他法定要件办理房屋所有权转移登记。
第十二条 受让人应当持房屋买卖合同、房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。
第三章 使 用
第十三条 维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十四条 维修资金使用的分摊，应当遵循“谁受益、谁负担”的原则，按下列规定进行分摊：
（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；
（二）单幢房屋涉及单元楼的维修，由单元楼内的业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；
（三）单幢房屋涉及室内共有墙体结构的维修（含因结构需要涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；
（四）单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（含因结构需要涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；
（五）单幢房屋屋面（含屋面护栏）维修，由维修涉及范围覆盖下各层业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；若仅为部分业主使用的，由使用业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；
（六）单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊；
（七）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自车位的比例共同分摊；
（八）住宅小区内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自房屋建筑面积的比例共同分摊。
共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。
第十五条 未建立维修资金专户或维修资金不足的，由维修范围内共有或者共用关系的业主按照各自房屋建筑面积承担。
第十六条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：
（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支；
（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。
第十七条 本办法实施前，已出售公有住房的维修资金的使用，按原规定执行。
第十八条 按以下程序使用维修资金：
（一）提出使用方案
物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住房共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案，并向当地房地产主管部门提出使用申请。
维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的选取方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。
维修工程预算在5万元（单项电梯工程2万元）以上的应由工程造价咨询机构进行工程造价审核。工程造价咨询机构由业主委员会或相关业主从维修资金信息网站公布的具有相应资质的专业工程造价咨询机构名录中选定。
维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示，留存影像资料。
（二）选择施工单位
业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等单位通过招标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。5万元以下的维修工程项目，业主委员会或相关业主（5户以上）可以自行选定施工单位；5万元（含5万元）至20万元的维修工程项目应通过比选方式选定维修施工单位（参与比选的维修企业不少于3家）；20万元以上的维修工程应通过招标方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。
维修施工单位应从维修资金信息网站公布的具有相应资质的施工单位名录中选定。
（三）审核备案
申请人持维修资金使用方案、业主签字的书面意见等材料到当地维修资金监管部门办理维修资金使用审核备案。备案通过后，当地维修资金监管部门通知专户管理银行划拨预付资金。市维修资金管理机构根据各地审核备案意见，通知专户管理银行划拨预付资金。预付金额原则上不得超过预算金额的50%。
（四）竣工验收
工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、现场签证意见等资料向当地维修资金监管部门备案。专户管理银行凭维修资金管理机构出具的书面通知拨付扣除质量保证金后的剩余决算资金。
超过预算金额10%以上的应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。
（五）质量保修
维修工程合同应按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定约定维修条款。工程质保期满后，由维修施工单位凭据物业服务企业（业主委员会、相关业主）的书面意见及结算票据向资金监管部门申请拨付工程质量保证金。
第十九条 发生下列情况时，应当在小区管理规约中约定，物业服务企业应当配合社区居委会或者业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会（未成立的由社区居委会）向维修资金管理部门报告，经核准后其费用在维修资金中列支，事后应当向全体业主公示维修情况：
（一）楼体外墙装饰面有脱落危险；
（二）屋面、外墙面出现严重渗漏；
（三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险；
（四）专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；
（五）属业主产权的水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水；
（六）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；
（七）因线路故障而引起停电和漏电；
（八）属业主产权的高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；
（九）电梯故障严重影响使用功能和安全；
（十）消防设施设备出现功能故障；
（十一）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须及时消除。
第二十条 下列费用不得从维修资金中列支
（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用。
第二十一条 住房共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本办法规定使用维修资金。
第二十二条 申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第四章 管理与监督
第二十三条 维修资金专户的设立：
维修资金由房地产主管部门统一监管，采取招标方式选聘专户管理银行，开立维修资金专户。维修资金专户管理银行，应当建立维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账，并按幢、户设立分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。
本办法实施前，已出售公有住房维修资金的管理，按原规定执行。
维修资金自存入专户之日起，按中国人民银行的有关规定结息到户。
第二十四条 业主大会成立后，经小区全体业主书面同意，可在全市专户管理银行中选择一家专户存储，也可以将本小区维修资金用于购买国债。开设的专户和购买的国债接受当地房地产主管部门和财政部门以及专户银行的监管。
第二十五条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
（一）个人交存的结余维修资金返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第二十六条 专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主的查询。业主凭有效证件可查询本小区维修资金总额及本人分户账情况。
第二十七条 代管单位不得出借、挪用维修资金，不得用维修资金提供担保，不得用维修资金购买的国债用于抵押、质押。
第二十八条 代管单位应当依法接受审计部门的审计监督，维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章 附 则
第二十九条 违反维修资金管理相关规定的单位和个人，将依法依规予以处罚，构成犯罪的依法移送司法机关处理。
第三十条 因维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十一条 各级房地产主管部门会同同级财政部门，根据同级住建部门提供的住房建安造价等实际情况，适时合理调整首次维修资金交存标准，报同级人民政府批准后公布。
第三十二条 本办法由市房管局、市财政局负责解释。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
