江油市人民政府办公室
关于印发《江油市商品房预售管理实施细则》《江油市商品房预售资金监督管理办法》的通知
江府办发〔2021〕44号
高新区管委会，各乡镇人民政府、街道办事处，市级各部门：
《江油市商品房预售管理实施细则》《江油市商品房预售资金监督管理办法》已经十九届政府第1次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
江油市人民政府办公室
2021年12月10日
江油市商品房预售资金监督管理办法
第一章 总则
第一条 目的和依据 为促进房地产市场平稳健康发展，保障商品房预售资金优先用于开发项目的建设、交付、办证，督促房地产开发企业（简称开发企业）履约尽责，维护买受人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规和规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 定义及范围 本办法所称预售资金是指开发企业在江油市开发的商品房办理商品房预售许可（简称预售许可）后，由买受人按商品房买卖合同（预售）约定支付的全部购房款（包括首付款、分期付款、购房贷款和其他形式的购房款）。
第三条 预售资金监管性质 监督开发企业在商品房预售中获得的预售资金，优先用于开发项目建设、商品房交付和办理不动产转移登记等。预售资金的监管，不改变预售资金权属，不增减商品房买卖双方的法定权益和法定义务。
第四条 监管原则 江油市商品房预售资金监管遵循“政府主导、全程监管、分类实施、节点控制、专款专用”的原则。
第五条 监管部门职责 市住房和城乡建设局是预售资金监管主管部门，负责预售资金的监管工作。中国人民银行江油市支行、绵阳银保监分局江油监管组负责指导、督促银行业金融机构（简称监管银行）执行预售资金监管规定。
第六条 开发企业义务 开发企业应选择合适的预售资金监管银行，负责指导配合买受人将预售资金全部存入预售资金监管专用账户（简称监管账户），及时为买受人办理网签，配合办理预告登记。
第七条 监管银行条件及职责 监管银行须具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，且在江油市设有营业网点；须严格执行预售资金监管相关规定，开展预售资金监管业务，提供预售资金监管金融服务。
第八条 监管系统 市住房和城乡建设局负责统筹江油市商品房预售资金监管系统（简称监管系统）建设，通过监管系统对预售资金实行信息化、数据化、网格化管理。
第九条 监管期限 预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证之日起，至完成不动产转移登记止。
第二章 预售资金监管协议
第十条 开立监管账户 开发企业申请预售许可前，须选择监管银行依照一个项目申请对应一个账户的原则，按以下程序开立监管账户：
（一）开发企业提交监管账户申请表至监管机构。
（二）监管机构收到开户资料后2个工作日内，提出预售资金监管账户开户意见。
（三）监管银行依据监管机构开户意见开立监管账户，并开具《江油市商品房预售资金监管银行开户说明》。
第十一条 监管协议签订 开发企业开立监管账户后，登录监管系统提交监管协议申请。需导入预售许可对应的房源表，并上传营业执照、资质证书、土地使用权属证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预测绘报告、项目土地抵押情况、监管资金额度核定材料及其它必要资料，经监管机构核实审批完成后，打印预售资金监管协议，并由监管机构、开发企业及监管银行签订三方监管协议（简称监管协议）。
监管协议主要包括：当事人的名称、地址、统一社会信用代码；监管项目的名称、坐落位置；监管账户名称、账号；监管项目范围、面积、土地抵押情况；预售资金的收存、支出、使用方式；协议的解除和中止；当事人权利和义务；违约责任；争议解决方式等内容。签订监管协议前，开发企业须通过监管系统向监管机构、监管银行报备该项目建设及土地抵押借款等相关合同，作为预售资金申请使用审核、拨付的依据。
第十二条 信息公开 开发企业须建立信息公开制度，将预售资金的监管办法、收取办法、监管协议等信息，在售楼场所醒目位置进行公示，并在商品房买卖合同中载明预售资金监管账户名称、开户银行、账号等信息。
第十三条 监管账户变更 监管账户设立后，原则上不得变更。若开发企业因特殊原因确需变更监管账户的，应与监管机构、监管银行重新签订监管协议，并将原监管账户的结余资金转入新的监管账户。监管账户变更期间暂停该项目网上签约。
第三章 预售资金缴存
第十四条 资金缴存 买受人支付的购房款必须全部直接存入监管账户，严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户；买受人申请按揭贷款的，发放贷款银行应及时将贷款直接划转至监管账户。
第十五条 缴存流程 买受人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间，凭开发企业出具的预售资金缴款通知书，通过商业银行网点柜台或者预售资金监管专用POS机、网上银行将购房款直接存入监管账户。监管银行应向买受人出具预售资金缴存凭证。
第十六条 冲正及退款 因开发企业、监管银行或买受人将预售资金错误划入监管账户等原因，造成应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符的，或者买受人已将购房款交入监管账户，但因其他原因未与开发企业进行网签，并符合退房条件需退回购房款的，开发企业或买受人应提交预售资金错误划入监管账户的证明或者退房证明，由监管机构和监管银行办理冲正或退款手续。
第四章 预售资金使用监管
第十七条 预售资金使用要求 预售资金必须优先保障开发项目的建设、商品房的交付和办证等开发企业履约尽责所需资金（简称履约尽责资金），履约尽责资金包括建设资金、应预缴的税款、抵押土地赎回资金。开发企业在未完成商品房买卖合同约定应尽的上述义务前，不得将履约尽责资金挪作他用和作任何转移。
第十八条 预售资金使用监管方式 预售资金使用实行分类监管。当预售资金小于或等于履约尽责资金额度时，预售资金的使用，实行审核监管方式；当预售资金大于履约尽责资金额度时，超出履约尽责资金额度部分预售资金的使用，实行备案监管方式。
第十九条 履约尽责资金额度确定 履约尽责资金额度＝建设资金额度+应预缴的税款预估额度+抵押土地赎回资金额度。建设资金是指开发企业保障开发项目建设并达到商品房买卖合同约定交付条件所需的资金。建设资金额度＝预售许可证载明的建筑面积×综合单价（包括但不限于项目前期、绿化、室外附属、附表工程等达到交付条件的工程费，由市住建部门测算并适时公布）；属于精装修的，还包括精装修成本费用。应预缴的税款是指开发企业开发的商品房项目销售不动产依法应预缴的税款。应预缴的税款预估额度＝预售许可准予预售房源建筑面积×商品房预售均价×4.5%。抵押土地赎回资金是指开发企业赎回抵押土地所需的所有资金。抵押土地赎回资金额度＝预售许可建筑面积÷建设工程规划许可建筑面积×土地赎回所需的全部还款额。
第二十条 建设资金的监管 建设资金使用实行先开发企业申请，后监管部门审核，再由银行拨付的监管程序，资金监管实行节点控制。
第一节点，取得《商品房预售许可证》，可申请使用对应账户内不超过40%的建设资金额度。
第二节点，建成层数达到设计层数一半，累计可申请使用对应账户内不超过50%的建设资金额度。
第三节点，主体封顶，累计可申请使用对应账户内不超过60%的建设资金额度。
第四节点，工程质量验收合格，累计可申请使用对应账户内不超过80%的建设资金额度。
第五节点，完成竣工验收备案，累计可申请使用对应账户内不超过95%的建设资金额度。
第六节点，完成不动产首次登记，可申请使用对应账户剩余5％的建设资金。
第二十一条 建设资金申请条件 开发企业应按节点申请使用建设资金，累计申请使用建设资金不得超过节点累计使用额度。对应时间节点要求应分别提供以下资料：
（一）取得商品房预售许可后，应当提交商品房预售许可证；
（二）建成层数达到设计层数一半，应当提交开发企业、施工单位、监理单位出具的证明；
（三）主体封顶，应当提交主体结构验收记录；
（四）工程质量验收合格，应当提交建设工程质量监督报告；
（五）完成竣工验收备案，应当提交建筑工程竣工验收备案证书；
（六）完成不动产首次登记，应当提交不动产首次登记证明材料。一个预售许可证包含多栋房屋的，按该预售许可证下工程形象进度最低的房屋确定该监管账户建设资金申请节点。
第二十二条 建设资金使用审核 监管机构应当自受理开发企业申请之日起2个工作日内出具审核意见。第二节点监管机构应勘察现场，并留存相关佐证资料。
开发企业信用在90分以上的，前4个资金申请节点可提高8%的资金使用额度；开发企业信用在80分以上、90分以下（不含90分）的，前4个资金申请节点可提高5%的资金使用额度；开发企业信用在60分以下的，前4个资金申请节点降低 8%的资金使用额度。信用分以四川省房地产开发企业信用信息管理系统上记载的信息为准，实时对应审核资金使用额度。
开发企业获得绵阳市政府颁发绿卡企业称号一年内，前4个资金申请节点可提高8%的资金使用额度；开发企业获得绵阳市住建委颁发绿卡企业称号一年内，前4个资金申请节点可提高5%的资金使用额度。
上述两种提高建设资金使用额度的方式不叠加使用。
第二十三条 建设资金拨付 监管银行应当依据监管机构出具的审核意见，工作日24小时内将建设资金拨付给与开发企业签订监管协议时报备的合同当事人或者相关单位。
第二十四条 应预缴税款的监管 应预缴税款的预估额度资金实行先审核后拨付的监管程序，由监管银行负责审核拨付。开发企业依法缴纳税款时，可申请使用预售资金，监管银行只能拨付给税款征收机关与开发企业约定的税款缴纳账户，记录履约尽责资金中的应预缴税款预估额度的使用情况。
第二十五条 抵押土地赎回资金监管 抵押土地赎回资金使用实行先审核后拨付的监管程序，由监管银行负责审核拨付。开发企业依法赎回抵押的土地权属时，可申请使用预售资金，监管银行只能拨付给土地抵押银行与开发企业约定的还款账户，记录履约尽责资金中的抵押土地赎回资金额度的使用情况。
第二十六条 其他预售资金使用 累计使用的履约尽责资金和监管账户留存的预售资金之和达到履约尽责资金额度后，开发企业可使用超出履约尽责资金额度部分的预售资金，监管银行确认后，可先行拨付，同时报监管部门备案。
第二十七条 预售资金安全 监管银行应采取措施确保预售资金安全。
第五章 法律责任
第二十八条 开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期改正，整改期间暂停受理其预售资金的使用申请和审核拨付；逾期不改的，由监管部门记入开发企业信用档案，并按照有关规定予以处理：
（一）与买受人进行网上签约，未将预售资金全部存入监管账户的；
（二）与买受人未进行网上签约但签订书面合同，未将预售资金全部存入监管账户的；
（三）以其他款项为名变相收取预售资金逃避监管的;
（四）存在未取得预售许可收取相关费用、虚假宣传、捂盘惜售或变相囤积房源、销售现场未按规定公示相关信息、发布虚假房源信息和扰乱市场秩序等行为的;
（五）提供虚假合同或证明材料申请拨付预售资金的;
（六）存在代收应由买受人缴纳的契税和住房专项维修资金行为的；
（七）存在其它违法违规行为的。
第二十九条 按揭贷款银行未按照规定及时将按揭贷款划转至监管账户、监管银行未按规定拨付预售资金或擅自拨付预售资金、挪用预售资金的，由其主管部门责令整改、追回款项，并按规定予以处理；监管机构可按照监管协议的约定，取消其监管资格，并依法追究相关责任。
第三十条 监管部门及有关部门（单位）工作人员，在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。
第六章 附则
第三十一条 本办法规定的预售资金监管工作有关格式文本，由市住房和城乡建设局统一制定。
第三十二条 本办法自2022年1月10日起施行，有效期5年。
第三十三条 本办法施行后，办理商品房预售许可的开发项目预售资金监管按本办法执行；本办法施行前已办理商品房预售许可的开发项目预售资金监管，由市住房和城乡建设局、中国人民银行江油市支行、绵阳银保监分局江油监管组按照开发项目进展情况，依据本办法调整监管方式。
第三十四条 本办法由市住房和城乡建设局会同有关部门负责解释。
