江油市人民政府办公室
关于印发《江油市商品房预售管理实施细则》《江油市商品房预售资金监督管理办法》的通知
江府办发〔2021〕44号
高新区管委会，各乡镇人民政府、街道办事处，市级各部门：
《江油市商品房预售管理实施细则》《江油市商品房预售资金监督管理办法》已经十九届政府第1次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
江油市人民政府办公室
2021年12月10日
江油市商品房预售管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强城市商品房预售管理，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等有关法律法规和规章，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称商品房预售是指房地产开发企业（简称开发企业）在依法取得土地使用权的国有土地上，依照建设工程规划要求实施开发建设，依法将正在建设中的房屋预先出售给买受人的行为。
第三条 本实施细则适用于江油市范围内商品房预售管理。
第四条 市住房和城乡建设局负责江油市商品房预售管理工作，组织实施本细则。自然资源、市场监管、发展改革、税务、公安等部门按照各自职责，协同实施本细则，共同做好商品房预售管理有关工作并加强信息共享。
第二章 商品房预售许可
第五条 商品房预售实行许可制度。开发企业应当依法向业务主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的，开发企业和房地产中介服务机构（简称中介机构）不得进行预售，不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售；不得以内部认购、预订、排号、发放 VIP卡、吸纳会员、众筹购房等任何形式向买受人收取定金、预约款等费用进行变相预售，不得与买受人签订冻结买受人银行资金协议方式变相预售。
第六条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已取得土地使用权属证书，且土地使用权未被司法机关或者行政机关查封、扣押；
（二）已取得建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）已确定施工进度和竣工交付日期；按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上。其中：规划地上6层及以下的需完成主体封顶；规划地上7层及以上的需完成地上规划层数的1/3 且不少于7层（地上层数1/3不为整数的一律向上收整）。
（四）已确定前期物业管理单位。
第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列资料并对其真实性负责：
（一）申请表。商品房预售许可申请表。
（二）身份证明。开发企业的营业执照和资质证书，企业法定代表人以及委托代理人身份证明、委托书。
（三）项目合法性证明。项目土地使用权属证书、项目建设工程规划许可证、项目建筑工程施工许可证。
（四）投资证明。投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，选择代理销售的还需提交代理销售合同。
（六）其他。已确定前期物业管理单位的证明材料。
第八条 商品房预售许可依照下列程序办理：
（一）受理。开发企业按本实施细则第七条规定提交有关材料，材料齐全的，业务主管部门应当当场受理；材料不齐的，应当当场一次性告知需要补充的材料。
（二）审核。业务主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合预售条件要求进行审核，对工程进度要求条件应到现场进行核实。
（三）决定与许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，业务主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，业务主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明不予许可的理由，并告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖业务主管部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖业务主管部门的行政许可专用印章。决定书和《商品房预售许可证》应采取有效方式及时送达。
（四）公示。业务主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅。
第九条 商品房项目申请预售许可的最小单位为栋，不得分层、分单元申请预售许可。
第十条 取得《商品房预售许可证》的商品房项目，开发企业不得擅自变更规划、设计。经城市规划部门批准的规划和设计变更与已取得的预售许可相关内容发生变化时，开发企业应当在10个工作日内到业务主管部门办理预售许可变更手续。
第十一条 商品房项目完成不动产首次登记后，商品房预售自动转为现售，签订商品房买卖合同（现售）；未纳入预售的商品房销售的，应按照相关规定办理商品房现售备案。
第三章 商品房的预售
第十二条 开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10日内，严格按照《商品房预售许可证》载明的用途、范围，将全部准售房源一次性对外公开销售，不得以任何理由分批、分次销售。
第十三条 开发企业可以自行销售商品房，也可以委托中介机构代理销售商品房。采取代理销售方式预售商品房的，开发企业应当委托已在住建部门备案的中介机构代理销售，并将代理销售合同向住建部门报备。
第十四条 商品房由开发企业自主定价，并遵守市场监管部门会同相关部门制定的房地产开发价格行为规则；开发企业和中介机构预售商品房时应当在销售现场进行明码标价，实行一房一价、一套一标，对已销售的房源，开发企业和中介机构应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。开发企业和中介机构在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确。
第十五条 开发企业进行商品房预售，应当在销售现场公示以下内容：
（一）政策文件。包括《江油市商品房预售管理实施细则》以及江油市商品房预售资金监管有关规定等。
（二）证件证书。包括企业法人营业执照、开发企业资质证书、土地使用权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程设计方案的总平面图等。选择中介机构代理销售的，还应当公示商品房销售委托书、中介机构法人营业执照及备案证书等。
（三）销售信息。包括商品房预售资金监管账号及协议、房屋和土地抵押及在建工程抵押信息、房屋及周边不利因素提示，商品房预售方案、商品房买卖合同示范文本、前期物业服务情况说明、开发企业和中介机构销售人员，楼盘销控表、商品房销售明码标价表等。上述公示内容须经买受人书面签字确认知晓。法律法规规定开发企业和中介机构销售商品房时应向买受人明示的其他信息，应按相关规定执行。开发企业应当在销售场所设置多媒体终端接入预售商品房销售公示系统，实现商品房项目信息实时更新，为买受人提供房屋销售及相关信息的查询。
第十六条 取得《商品房预售许可证》后，开发企业和中介机构采取排号方式销售，对排号数量超过预售许可房源数量要收取定金、排号费的，须向买受人说明预售房源总数和排号名次，并经买受人签字确认知晓。
第十七条 开发企业和中介机构在商品房销售中不得有以下行为：
（一）销售被限制权利商品房，将已查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房再行销售给他人，或销售土地使用权属证书被司法机关或者行政机关查封、扣押的商品房。
（二）“一房二卖”，将已网签或作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
（三）加价销售，在商品房买卖合同之外加价销售商品房，或者向买受人收取明码标价之外的费用（如“中介费”“团购费”“会员费”“信息咨询费”等）。
（四）虚假宣传和销售，故意隐瞒开发楼盘或房源事实销售商品房，或将规划许可为商业、办公、工业研发等用途的商品房按照住宅用房进行虚假宣传、销售。
（五）哄抬房价，通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作。
（六）误导销售价格，使用虚假或者不规范的价格标示误导买受人，或者利用使人误解的标价方式进行价格误导销售。
（七）捂盘销售，捂盘惜售或者变相囤积房源。
（八）捆绑销售，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使买受人接受商品或者服务价格。
（九）返本销售，或者变相返本销售商品房。
（十）包租销售，以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房。
（十一）非法融资销售，为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款。
（十二）擅自变更销售，取得商品房预售许可后，销售擅自调整变更规划、设计的商品房。
（十三）侵权销售，违规销售人防车位以及影响消防安全和影响使用功能的地下空间、社区服务用房、物业用房、功能性用房等。
（十四）法律、法规禁止的其他销售行为。
第十八条 商品住房应当按套销售，不得分割拆零销售。商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售；需以虚拟、划线等方式分割划小销售的，应满足设置实体墙隔离后符合国家工程建设消防技术标准的条件。
第十九条 加强商品房销售人员管理，实行商品房销售人员持证上岗挂牌服务制度。开发企业和中介机构应当为商品房销售人员制作统一编号的工作胸牌，销售人员在销售服务时必须佩戴工作胸牌，实行亮牌服务，接受社会监督。
第二十条 开发企业、中介机构和广告经营单位制作或发布的商品房预售广告必须符合《房地产广告发布规定》相关要求，不得欺骗、误导消费者。
第二十一条 商品房预售资金按照《江油市商品房预售资金监督管理办法》执行。
第二十二条 开发企业和中介机构不得代收或者变相代收应由买受人缴纳的契税和住房专项维修资金，应当为买受人缴纳契税和住房专项维修资金提供相应的服务。
第二十三条 买受人支付全部购房款或者首付款，并缴清住房专项维修资金后，开发企业应当及时与买受人签订商品房买卖合同，并通过网络信息技术平台同步完成合同备案。
第二十四条 对预售商品房全面开展预告登记。不动产登记机构应当主动将预告登记推送银行业金融机构和税务部门，银行业金融机构应当依据预告登记结果审批贷款，预售商品房未办理预告登记和抵押预告登记的，银行业金融机构不得审批发放贷款。
第四章 法律责任
第二十五条 对开发企业、中介机构违规预售商品房行为，由业务主管部门依法予以处理，并将其记入企业信用档案，依法将处罚情况通过公示向社会通报曝光；对销售擅自调整变更规划、设计商品房的开发企业，由自然资源和规划、住房和城乡建设部门分别依法予以处理。
第二十六条 对开发企业、中介机构和广告经营单位制作或发布虚假商品房预售广告行为，以及对开发企业、中介机构商品房预售价格违法行为，由市场监管部门依法依规予以处理。
第二十七条 对开发企业、中介机构商品房预售中存在诈骗违法犯罪行为，由公安机关依法查处。
第二十八条 对开发企业、中介机构商品房预售中存在严重违法违规行为，由发改部门依法依规将企业及其法定代表人、股东纳入失信黑名单管理，并向社会公示。
第二十九条 对商品房预售负有行政管理法定职责的主管部门及工作人员存在履职不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者失职渎职等违纪违法行为的，由有关部门依纪依法追究责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第三十条 本实施细则自2022年1月10日起施行，有效期5年。
第三十一条 本实施细则由市住房和城乡建设局会同有关部门负责解释。
